公寓方面：6月份起，中海国际社区打出了6000元/ ㎡起推广语，预计均价在6500-6800元/ ㎡，这比周边楼盘7500-8000元/ ㎡的售价低出了近13%，该项目具有150万方超大规模，其报价犹如一颗重磅炸弹，拉开了工业园区楼盘由打折优惠到降价的序幕，园区其他楼盘迫于其压力也开始大幅降价。凤凰城7月初将销售均价由6200元/ ㎡的下降到5300元/ ㎡，降幅为14.5%；橄榄湾也将售价由7800元/ ㎡左右降到了6500元/ ㎡，降幅为16.7%；第五元素虽然推出的是水景现房，但价格却从年初8000元/ ㎡降到了7000元/ ㎡，降幅为12.5%。此外该区域内即将开盘的雅戈尔6260元/ ㎡起价，以及7700元/ ㎡均价来看，相对于一期高峰时近9000元/ ㎡的价格也有14%的降幅。

         别墅方面：观澜丽宫由年初开盘时的10500元/ ㎡，下降到了目前的8500元/ ㎡，降幅近20%，目前在别墅项目中销售最好；同一区域新开楼盘芭堤蓝湾价格为8666元/ ㎡起，均价8800元/ ㎡左右，这与之前联排12000元/ ㎡的报价有很大差距，比同一区域的君地上郡12000元/ ㎡的价格有27%左右价格下浮。

吴中区

         石湖华城项目是有46万方的大项目，在去年年底的时，多层售价为6800元/ ㎡，7月13日以低于前面售价推出了一批多层房源，均价在6200--6300元/ ㎡之间，相对于之前的6800元/ ㎡的均价，此次开出的价格明显下降了500--600元/ ㎡，降幅近10%，因为价格下降的缘故，该楼盘在此次开盘后取得了不错的销售业绩，开出170套房源，当天售出94套，到目前已经销售掉120多套，在目前大形势下也取得了70%的高去化率。

         别墅方面：跌价的首数中信太湖城，该项目由年初的11000元/ ㎡左右降到了目前的8000元/ ㎡左右，降幅高达28%；御景花园也由开盘时候的15000元/ ㎡降到7月的最新报价9000元/ ㎡，降幅40%；区域内的热点楼盘桃花源也对其价格做出了调整，5-7月由二期开盘时候的13000元/ ㎡下调到了不到11000元/ ㎡，降幅为15%左右，石湖华城的项目的别墅不仅在价格上做出了调整由之前的11000元/ ㎡下调到10500元/ ㎡，并且还可再在总价上优惠20万，相当于价格下降了10%左右，但依然无成交，目前由于销售情况不理想，已做出封盘的决定，先推出降价公寓以回笼资金。

新区

         位于塔园路的50万方新盘诚河新旅城选择以低价入市的策略，7月开盘报价小高层均价5800元/ ㎡，与其一墙之隔的山水华庭年初价格为7200元/ ㎡，价差达19%，直接导致新区楼盘滞销和价格大幅下调，新区阳光假日随即也降低了其价格，7月初小高层由之前的7100元/ ㎡左右降到6500元/ ㎡，多层由7800元/ ㎡左右降到了7200元/ ㎡左右，而且还打出了6000元/ ㎡起的推广语，以吸引客户，该项目降幅为8%左右，但销售困境丝毫未得改善。

相城区

         相城区的楼盘多为新开楼盘，基本都采取了低价入市的策略，这几个楼盘都无一例外的取得了理想的销售结果。区域内的华城国际具有22万规模，年初预期售价为7000元/ ㎡，4月实际开盘价格为6300元/ ㎡，相比之前的预期售价下降了10%，因为价格为市场所接受，开盘三个月以来，一期10万方基本已去化，这个销售业绩在高峰时也实属罕见；康桥丽都项目也是具有18万规模的大盘，开盘价格在5800--6500元/ ㎡之间，与年初7000元/ ㎡的报价有10%左右的价格差，自4月份开盘以来取得了80%左右的去化率；72万平方米的香城花园，在近期推出的四期价格为6000元/ ㎡，相对2007年底7600元/ ㎡的售价（包含1100元/ ㎡精装修费用），也有8%左右的降幅，而且该楼盘一直以来都与市场保持着一定的价差，真因为如此，所以该楼盘在开盘后取得了很高的去化率。

         纵观7月苏州各个区域，大幅调价和低开新盘都是各区域的代表性、规模性楼盘，具有极大的影响力。因此我们认为苏州下半年房价大幅下降已是大势所趋，普遍降幅在10%-20%左右，平均降幅保守估计在15%左右。究其原因主要有：

         1、国际方面：国际经济环境不景气的现状未得到丝毫改观，油价在波动中持续上涨，美国国内的次贷危机未被消除并有加剧的趋势。

         2、国内方面：国内通货膨胀依然未得到根本缓解，工业及出口出现下滑，股市下跌，地震、雪灾影响消费者预期；宏观政策却未见丝毫松动，国家将进一步巩固宏观调控的成果； 5月份地震的严重影响，动摇了很多投资者投资房地产的理念；主流媒体也在大肆宣扬房价下跌，舆论的导向是对房地产的不松绑论调；这些因素都将进一步使购买者的观望情绪更加浓厚。

         3、 供应量方面：苏州楼市近五年都会出现供大于求的状况。公寓方面；由于2005年、2006年和2007年初土地集中放量使得市场供应量剧增，市场本身已经呈现出供过于求状况，一些大盘，如园区150万的中海国际社区、吴中区45万方的新城金郡和120万方的招商小石城，靠近新区50万方的诚河新旅城以及相城区70万方鸿基项目这些大项目都将面市。别墅方面的供应量也将剧增，各个板块都有大量未供应量将陆续上市，园区金鸡湖板块建屋地块近20万方别墅地块将在08年动工，石湖板块的招商小石城项目将有近20万方别墅推出，太湖板块除中信四期、五期别墅外新增太湖纯水岸和太湖黄金水岸两个别墅项目，木渎板块增加锦泽苑和山景天下以及桃花源三期。总之，无论公寓还是别墅的供大于求的矛盾都将更加突出。

         4、 07年苏州市房价涨幅高达50%，使得房价严重透支，因为涨幅过快，在08年整体市场不景气的环境下必然会有一定的理性回落；目前各区域的大盘都是挂牌底价拿地，其土地成本便宜，即使在开盘的时候与周边楼盘有15%-20%的价差，依然能保证开发商30%以上的预期利润，这也是一些新盘、大盘价格频频低开的主要原因。

         基于以上因素，我们认为苏州房价在2008年下半年里有平均15%左右的降幅，区域竞争小的楼盘降幅在10%-15%左右，区域竞争大的楼盘降幅在15%-20%左右，目前是50%的楼盘开始陆续大幅调价，未来的几个月将是普遍大幅调价，08年苏州房价下降是大势所趋，09年仍然是需要观察的调整年，预计2010年楼盘才会重现景气。